A poco más de un año de su implementación, la Ley de alquileres, volverá a ser analizada por el Congreso de la Nación, con el fin de introducir cambios, que se evidenciaron necesarios con su aplicación, lo que volvió a generar opiniones divididas entre las diferentes partes y organizaciones.
En el Chaco, Emilio Caravaca Pazos, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, en contacto con Radio Nacional, recordó la postura del sector que en una primera instancia ya habían advertido las dificultades que la norma representaría principalmente en el interior del país, dónde no existían los incovenientes que la regulación intentó resolver.
«Siempre sostuvimos que la ley no era necesaria, en la mayor parte del país no existe esa conflictividad que se planteaba en la ley de alquileres, de hecho ha sido siempre una costumbre de partes, y de los corredores inmobiliarios, justamente llegar a acuerdos en pos de la continuidad de los alquileres, eso ha ocurrido a lo largo de mucho tiempo, sin conflicto, y la ley en cierta manera generó un conflicto inexistente», analizó.
Al momento de argumentar su afirmación Caravaca Pazos explicó: «Quitó la libertad a las partes, hizo que los propietarios de cierta manera pretenda resguardarse en el tiempo por algunas condiciones rígidas, los inquilinos al final también terminaron entendiendo que este índice propuesto por las asociaciones, que en teoría los representa, ha sido perjudicial porque antes los alquileres se actualizaban, muchas veces, por debajo de la inflación y en esta caso, si bien está por debajo de la inflación, está bastante por encima del salario».
Más adelante sintetizó: «O sea que el combo de cuestiones que se modificaron hicieron que por un lado los propietarios se sientan inseguros y se resguarden de alguna manera. En las grandes ciudades se han visto aumento de precios muy por encima de lo que se venía dando y retiro de ofertas, departamentos y casas que dejaron de estar en alquiler, para pasar al mercado de ventas».
Aunque aclaró: «Eso no se vio tanto en muchas provincias del interior del país, pero sí ahora, con la aplicación de los ajustes. Alguien que venía pagando un monto y se da cuenta que tiene un ajuste de golpe, de un día para el otro, de más de un 50%, creo que es perjudicial para el inquilino, porque se le quitó algo muy valioso, que es la posibilidad de previsión, de saber lo que iba a pagar el primero y el último día de su alquiler».
«Hoy el inquilino no lo sabe, se encuentra después del año con que tiene que actualizar los valores y los resultados están a la vista», indicó. «Las partes, tanto propietarios como inquilinos se encuentran descontentos con una normativa que sabíamos y advertimos en algún momento que esto iba a pasar», reconoció el referente.
perjudicados
Caravaca Pazos continuó exponiendo la situación generada por la norma: «Hay dos cuestiones, por un lado esa persona a lo que los gastos le sube todo el tiempo en los supermercados, en las tarifas en las expensas, si uno compara los alquileres con las expensas mismas, estas suben constantemente y el alquiler por una cuestión legal debe estar congelado en un año, para luego aumentar con todos esos gastos acumulados, es perjudicial para las dos partes, en una parte por una cuestión financiera, que pasa a pagar de un día para otro el 50 y pico por ciento más de lo que pagaba en un primer momento, y la otra porque se ve imposibilitada de poder actualizar durante todo el año los valores cuando todos sus gastos lógicamente también varían constantemente».
En este sentido reconoció: «En realidad si uno analiza el fondo de la cuestión tiene que ver más con la inflación que con la cuestión de alquileres si o alquileres no, o la ley de alquileres, generalmente, si uno eleva un poco la vara sobre la discusión de la ley de alquiler, el problema es otro, es económico e inflacional».
Por otro lado recordó que «los alquileres se rigen por la ley de oferta y demanda, a medida que la demanda crece y la oferta es menor, lógicamente que los alquileres tienen tendencia a subir, si hay 20 personas demandando un solo inmueble, es lógico que ese valor va a ser mayor y hay una tendencia, justamente por este tipo de regulaciones y cuestiones que van socavando el mercado inmobiliario, de que la oferta sea menor a la demanda, lo que hay que tratar es de buscar incentivos para que haya más inmuebles en alquiler y no más regulaciones en la insuficiente cantidad de inmuebles que hay».
«Buscar un alquiler en Resistencia, por poner un ejemplo, no son muchas las opciones que hay, hoy se alquila lo que medianamente se encuentra y está dentro de las condiciones, pero claramente en las provincias del interior no había esos aumentos que se planteaban al inicio de la ley», afirmó. Y volvió a fundamentar el aumento de precios al señalar que «en lugares con más demanda eso ocurrió porque había más gente dispuesta alquilar que gente a poner su inmueble en alquiler».
Más adelante, el referente recordó que «nos hemos tenido reunido con los diputados y funcionarios y hemos manifestado las inquietudes de la ley, entre ellas que muchos de los puntos que planteaban como beneficio , en realidad en el interior, incluso en las capitales, eran más perjudiciales y hoy, en los hechos, cualquier inquilino o propietario haciendo el análisis de esto, lo puede notar, y hoy la verdad en la Argentina quitarle a alguien la posibilidad de saber lo que iba pagar el primero y el último día, cuando hoy eso es imposible de prever para un montón de cosas, realmente resulta perjudicial».
Tras lo cual destacó: «Lo que llama más la atención es que esos índices fueron planteados y pedidos desde algunas asociaciones de inquilinos que decían que iba a ser beneficioso, hoy creo que deberían ser los mismos inquilinos quienes se manifiesten si realmente han sido beneficiado o perjudicados por esta medida».
supensión
de la ley
Al ser consultado sobre la posibilidad de suspensión por 180 días de esta ley, Caravaca Pazos analizó: «La verdad que es difícil de entender que una ley que pone un plazo de contrato entre dos partes de tres años, a un año de estar en vigencia, se tiene que revisar, modificar, evidentemente no tenía que existir».
«Porque si ahora estamos planteando todo eso, y se va a perjudicar por 180 días a las partes que suscribieron un contrato de buena fe, es un poco complicado, no sé cómo lo van a resolver, pero claramente aquellos que se sometieron a la ley de buena fe y entre partes, van a ser ahora perjudicado por seis meses, porque se decide suspender de manera inconsulta esta cuestión, y se verá beneficiado aquel que no se sometió a la ley actual, es en cierta manera un castigo para hacer las cosas bien», interpretó.
En cuanto a la duración mínima de los contratos establecidas por esta ley, el corredor inmobiliario, sostuvo: «En condiciones como las que tiene nuestro país hace un tiempo ya, es complicado, pero obliga a las dos partes, porque el inquilino si tiene que rescindir también tiene penalidades que pagar.
Hay propietarios a los que no les gustaría tener bloqueado el departamento durante tres años sin poder venderlo o moverlo. En el caso del Chaco un contrato por tres años aumenta los gastos iniciales, de sellado, que se calculan no sobre dos sino sobre tres años entonces suma más, si se quiere dejar antes el departamento hay una penalidad porque está previsto en el código civil».
«Es cómo un premio castigo, si uno está pensando que va a estar realmente tres años en una propiedad es por supuesto un beneficio pero si no lo va ser resulta perjudicial», dijo.
A modo de reflexión final, el referente relató: «Cualquier regulación de cuestiones que medianamente son trato entre partes, con ciertos parámetros que marca la ley, por encima de eso, en cierta manera coarta la libertad de las partes, generalmente termina perjudicando a las dos, porque lo que en un principio se establece como un beneficio, termina quizás castigando o golpeando al que pretende ser defendido».
Las modificaciones
Acortar el plazo de los contratos de dos a tres años, definir un nuevo mecanismo de actualización del valor de los alquileres, y que sea más fácil conseguir las garantías. Esos son algunos de los ejes sobre los que giran las propuestas de inmobiliarias, inquilinos y propietarios.
La polémica explotó luego de que Sergio Massa aseguró que «fracasó» la ley de alquileres, aunque los referentes del mercado inmobiliario reclaman una modificación hace meses.
¿La ley que menos duró? Tanto no, pero muy poco tiempo seguro. La Ley 27551 se sancionó el año pasado y modificó aspectos esenciales de los contratos de locación de inmuebles. El principal problema es que el esquema de actualización de los valores impulsó a que los precios de los alquileres se aceleren con subas anuales por encima del 50% y una contracción de la oferta.
El presidente de la Cámara de Diputados propuso directamente suspender la ley por 180 días mientras se avanza con la nueva legislación.
Massa adelantó que la nueva norma debería dar «certezas» a los propietarios y, además, enfocarse en las garantías para llevarle tranquilidad a los inquilinos.