La reciente derogación de la Ley de Alquileres marcó un antes y un después en el mercado locativo de la provincia, según afirmó Sergio Daniel Centurión, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios del Chaco.
En contacto con LA VOZ DEL CHACO, Centurión destacó cómo esta medida impactó positivamente en el sector, mejorando la oferta y demanda y permitiendo una mayor flexibilidad y estabilidad en los contratos locativos.
«La verdad es que desde que se derogó la ley es un antes y un después del mundo locativo, realmente era agobiante la situación anterior para todas las partes», expresó Centurión.
«Las leyes de alquileres que se dictaron en la Argentina en los últimos tres años fueron pocas veces vistas en las que una norma a todos los involucrado los deja descontentos. Ni el inquilino, ni el locador, ni los inmobiliarios que teníamos que lidiar con semejante problemática, o sea pocas veces vimos una norma logra que todos estén en desacuerdo, eso realmente fue algo muy llamativo», indicó.
Entre los beneficios, el referente señaló que el mercado se autorregula, facilitando negociaciones entre las partes. «Hoy se regula de diferentes formas conforme a lo que cada rubro, cada situación particular vaya estableciendo», explicó Centurión.
Asimismo, aseguró que la derogación de la ley ha revitalizado la oferta de propiedades en alquiler. «El sector inmobiliario se ha visto por única vez afectado, como nunca había pasado, que no había propiedades en alquiler. Eso cambió notablemente», señaló Centurión.
Esta mayor oferta ha favorecido una estabilización de los precios, evitando sobreprecios iniciales y permitiendo ajustes periódicos más razonables.
Duración de los contratos
También indicó que a diferencia de la ley derogada, en la que los contratos se pactaron por tres años, la mayoría de los contratos se renuevan por dos años. No obstante, aseguró que existe la flexibilidad para adaptarlos a las necesidades específicas: «Un local comercial, por ejemplo, muchas veces necesita más de dos años por una cuestión de poder amortizar sus costos, sus inversiones iniciales, y muchas veces los inquilinos que no tienen que ver con locales, sino con habitacionales, muchas veces piden períodos más cortos porque por ahí el alquiler tiene que ver con estudios, tiene que ver con tratamientos médicos, tiene que ver con cuestiones laborales transitorias, y el mismo inquilino del que por ahí pide, si hagamos por un año, porque ese es el plazo que me sirve».
Valores y aumentos
Al momento de hablar de incrementos de precios, el referente del sector recordó que actualmente, en el mercado, conviven contratos regidos por tres leyes diferentes, lo que ha generado un escenario complejo.
Asimismo, Centurión mencionó que «la más nociva de todas fue la primera, la 27.551, que establecía que el valor del alquiler se debía mantener constante por 12 meses.
En un país inflacionario, mantener un precio sin modificar durante 12 meses es algo que solamente a gente que está en un escritorio y que no tiene contacto con la realidad se le puede ocurrir». Y continuó con su explicación: «Entonces, todos esos contratos que se actualizan anualmente, todos los meses tienen una actualización para aquellos que hayan empezado en ese mes».
Y seguidamente ilustró: «Si un contrato empezó en agosto de 2023 o 2022, entonces ahora en agosto de 2024 cambia el valor del alquiler, tiene un nuevo valor ese año. Y, a partir de ahí, son los números alarmantes que se están escuchando, por ejemplo, que en agosto se van a actualizar los contratos en 247%, pero ¿qué relación tiene ese 247%? Y es porque ese contrato venía absolutamente paralizado en los últimos 12 meses, o sea, ese valor del alquiler que estaba pagando ese inquilino ya en el mercado no existe, por ejemplo.
Pero no es la situación de contratos que se hayan hecho durante este año o que se hayan hecho con la medida anterior que ya permitía que cada seis meses se ajusten los contratos, entonces es muy diverso el escenario que tenemos de locación y el manejo de contratos en virtud de cuándo se fueron cerrando, cuándo se fueron acordando esas situaciones».
Por otra parte, también recordó que el valor de los alquileres tiene mucho que ver con varios factores como la ubicación: «No es lo mismo una casa en el centro, en el macrocentro, que en barrios alejados o, no es lo mismo una casa que tenga cochera que no la tenga, no es lo mismo una casa de un dormitorio que es de tres dormitorios, que tenga patio o no, que tenga piscina o no, hay muchas cuestiones que tienen que ver con el valor locativo».
Asimismo reconoció que si bien los precios aumentan, «pero en función de la realidad que estamos viviendo como país. O sea, si bien creemos que la inflación de alguna forma se empezó a domar y empieza a tener parámetros un poco más razonables, a pesar de que todavía está lejos de lo que debía ser deseado, pero es mejor tener inflaciones de 4% o 5% y no del 25% como tuvimos el diciembre del año pasado, por ejemplo».
«Entonces, si bien los precios en el tiempo siguen ajustándose y elevándose por una cuestión inflacionaria, ya no estamos teniendo escenarios tan negativos como hace seis meses o un año atrás», aseguró.
En este punto destacó: «El DNU lo que hizo fue que gracias a que ya las partes pueden negociar y establecer acuerdos que tengan que ver con cada locación en particular, hizo que nuevamente el mercado de locaciones se vea nutrido de propiedades en alquiler, cosa que el año pasado no teníamos».
«El sector inmobiliario se ha visto afectado, como nunca había pasado, que no había propiedades en alquiler, o sea, había un montón de gente que necesitaba alquilar y no había propiedades para alquilarlos. Eso cambió notablemente», afirmó.
Y en este sentido, el corredor recordó las leyes del mercado: «Si hay más oferta, por supuesto, siempre favorece a que el precio tienda un poco a bajar.
Pero por otro lado, ese propietario que antes tenía que hacer un alquiler en el que un año no iba a poder modificar el precio, hacía que el valor se eleve en su inicio, porque de alguna forma ese propietario trataba de cubrirse un poco de lo que iba a ser un año de un valor sin modificarse.
Bueno, como eso hoy no ocurre, entonces esos mismos propietarios ya no tienen que afectar ese precio inicial porque saben que después en el contrato, el seguimiento y la actualización que va a tener, permite que uno pueda acompañar el valor locativo en el tiempo».
«Entonces el valor se acomodó o mejoró de alguna forma por un doble factor. El primero es que no hace falta poner sobreprecios al inicio, porque hoy las partes pueden pactar los términos del contrato. Por otro lado, porque hay mayor oferta», indicó.
Garantías y depósitos
Centurión destacó la flexibilidad en cuanto a las garantías y depósitos. «Hoy se está utilizando la firma de un pagaré para los casos en los que se quiera favorecer a los inquilinos y no tener que poner más dinero efectivo, aunque también se puede optar por la entrega en efectivo del valor de un mes de alquiler».
Sobre la moneda en que se pactan los alquileres, aclaró: «Si hay un 1% de contratos de alquiler que esté cerrado en dólares, es mucho.
Esa idea de que todo el mundo iba a querer hacer contratos en dólares no se materializó. En el Chaco, los contratos se cierran en pesos y excepcionalmente en dólares, muchas veces a pedido de los inquilinos».
créditos hipotecarios
El reciente anuncio del gobierno nacional sobre créditos hipotecarios ha sido recibido positivamente. «Esa fue una muy buena noticia porque ya el hecho de que exista una alternativa en nuestro país que no existía hace muchísimo tiempo, ya es una buena noticia», afirmó Centurión.
Aunque destacó que todavía falta estabilizar algunas variables económicas para que los créditos sean más efectivos y atractivos para el público.
Por otra parte, Centurión enfatizó la importancia de trabajar con corredores inmobiliarios matriculados para evitar estafas y garantizar un manejo adecuado de la legislación vigente. «Trabajar con corredores inmobiliarios matriculados tiene que ver con, de alguna forma, garantizar conocimiento en este tipo de temas y manejo de la legislación vigente, evitando inconvenientes», dijo.