En medio del tembladeral que causó el DNU anunciado por el presidente Javier Milei que, entre otras 330 medidas, desregula por completo el mercado inmobiliario, distintas entidades del sector piden a los profesionales actuar de buena fe y desalentar por completo los contratos en moneda extranjera.
En los últimos días, colegios y consejos inmobiliarios de todo el país emitieron documentos sentando postura en rechazo a la derogación de la Ley de Alquileres, que entraría en vigencia antes de fin de año, y ofrecen sugerencias tanto a inquilinos como a propietarios inmuebles.
«Ante las modificaciones anunciadas por el presidente, apelamos a la responsabilidad de los profesionales inmobiliarios y que se utilice el principio de buena fe (artículo 9 y 961 del Código Civil y Comercial de la Nación) para resolver diferencias entre los contratantes, en particular, cuando el destino de la locación sea de vivienda, el profesional debe redoblar esfuerzos para lograr acuerdos que contemplen las necesidades y posibilidades de las contratantes en un contexto inflacionario y de recesión económica», señalaron ayer desde el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI).
Desde la entidad con sede en Córdoba publicaron un documento en el que para los casos de alquileres de locación con destino habitacional sugieren propiciar los contratos en pesos y desalentar fijar precios en moneda extranjera.
Además, plantean fijar contratos con plazos de 24 meses o más; programar actualizaciones entre 3 a 6 meses (según la calidad de la propiedad, ubicación y capacidad económica); y evitar dobles variables de ajuste.
También promueven fijar actualizaciones se anclen en porcentuales (X% cada X cantidad de meses) y/o referencias directas al ICL (Índice para Contratos de Locación), variación de salarios o variación de precios al consumidor.
«De acuerdo a los cambios legislativos pendulares de los últimos años, consideramos que como actores preponderantes de este sector nos corresponde un asesoramiento objetivo, imparcial, ético y responsable a nuestros clientes: que son tanto los inquilinos como de propietarios», sostuvieron desde el CPI.
«Confiamos que la normalización del mercado dará mayor previsibilidad y ante una mayor oferta de inmuebles para alquilar los precios y las condiciones contractuales se armonizarán», agregaron.
«En el corto plazo, nuestro accionar será primordial para que exista una convivencia óptima entre las partes. Es por ello que a la hora de intermediar en alquileres de vivienda alentamos tanto el cuidado de la recuperación de la rentabilidad de los propietarios como de las posibilidades del salario/ingreso de inquilinos», remarcaron en el comunicado de prensa.
INFORMACIÓN CLAVE
Respecto de la derogación de la Ley de Alquileres incluida dentro del DNU 70/2023, entidades sectoriales aclararon que la medida no afecta a los contratos de locación firmados con anterioridad al decreto puesto que no hay modificación a las relaciones jurídicas preexistentes es decir que un arrendamiento firmado durante la vigencia de la normativa (la 27551) y su modificatoria (27737) deben cumplirse con esos parámetros.
El DNU de Milei entraría en vigencia el viernes 29 de diciembre de 2023 y está condicionado al tratamiento del Congreso (Comisión Bicameral).
El megadecreto deroga las leyes 27551 y 27737 en materia contractual y también modifica normas del Código Civil y Comercial.
Las variantes principales en referencia a la legislación vigente sobre los vínculos contractuales son: a) el plazo será el que pacten las partes. No existe plazo mínimo legal para ningún tipo de contrato de locación (vivienda o restantes destinos). En caso de que los contratantes no hayan fijado un plazo en el contrato, entonces la vigencia será de dos años para locaciones con destino habitacional y de tres años para restantes destinos; b) hay plena libertad contractual para determinar el precio y las actualizaciones de los alquileres. Se admitirá la utilización de índices y las partes podrán pactar la periodicidad en que estos sean aplicados. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera y, en cuyo caso, se debe pagar en esa moneda; c) las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual. Se admite el pago por anticipado de varios periodos juntos en las locaciones habitacionales, cuestión que antes no se permitía; d) el locatario puede rescindir anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros seis meses de locación. Se establece una única indemnización en favor del locador, que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato; e) las partes pactarán libremente las garantías y fianzas exigidas. La ley no condiciona ni objeta al respecto. En caso de que las partes pacten depósitos, podrán hacerlo en pesos o moneda extranjera. A su vez, las partes podrán acordar el plazo de restitución; f) se refuerzan los principios de libertad contractual y autonomía de la voluntad por lo que es recomendable que los contratos contemplen de la manera más clara, precisa y exacta la voluntad de los contratantes. Para ello resulta fundamental la tarea profesional, objetiva e imparcial de un corredor público inmobiliario; g) se elimina la compensación de alquileres con reparaciones que hubiera realizado el locatario y la obligación del locador de para mejoras; h) ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo; i) los honorarios profesionales de los profesionales inmobiliarios no se ven afectados por el DNU y se devengan en la moneda en la que se pacte el contrato; y j) se elimina la obligatoriedad de fijar domicilio electrónico.